Self-Storage-Comeback

Unter allen Immobilien-Segmenten ist das operative Nettoeinkommen von Self-Storage-Firmen in den letzten 15 Jahren am stärksten gewachsen. Die kleinen, garagenähnlichen Lagerhallen kennt man vielleicht aus US-Serien wie Storage Wars. In den USA mietet mehr als jeder achte Haushalt so einen Raum.

Das Geschäftsmodell ist clever: Neukunden werden mit günstigen Einstiegspreisen reingeholt, danach steigen die Mieten Jahr für Jahr. Gekündigt wird selten. Ende 2025 lag der tatsächlich gezahlte Preis in den USA fast 20% über dem beworbenen.

•Was treibt die Nachfrage? Scheidung, Todesfall, Ausmisten, Wohnungsverkleinerung, wachsende Familie, Umbauten. In der Pandemie ist die Nachfrage dann nochmal krass gestiegen, weil viele Amerikaner umgezogen sind oder Platz fürs Home Office brauchten.

•Post-Corona-Flaute: Nach dem Hype ist die Belegung wieder zurückgegangen, der Häusermarkt liegt auf einem Tief, es gab weniger Umzüge. Die Aktien der großen Self-Storage-Unternehmen sind seit Corona um die 30% gefallen. Seit Anfang 2025 steigt die Belegung zum ersten Mal wieder.

•Extra Space Storage ist der größte Player mit über 4.400 Standorten. Die Funds from Operations pro Aktie (also das Cash aus den Mieteinnahmen) sind über die letzten 10 Jahre mit im Schnitt 10% pro Jahr gewachsen. Nur knapp die Hälfte der Standorte gehört ihnen wirklich. Rund 40% gehören Partnern, für die Extra Space nur die Verwaltung übernimmt. Das kostet kaum Kapital, pusht die Marke und gibt Extra die Option, gut laufende Hallen später aufzukaufen.

Günstig ist das Ganze nicht: 14 Mrd. $ Schulden, 30 Mrd. $ Börsenwert, knapp 2 Mrd. $ Cash aus Mieteinnahmen. Der Börsenwert liegt also rund 18-mal so hoch. Als REIT muss Extra Space mindestens 90% vom Gewinn ausschütten, was kaum Spielraum für Investitionen lässt. Für Aktionäre gibt's dafür knapp 4,5% Dividendenrendite.

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